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内地房企海外高息发债狂飙 5个月圈133亿美元

发布时间:2014-05-23 21:45:00

尽管对中国房地产市场面临崩盘的担忧不绝于耳,但是中国房地产企业海外发债的热情却一路高歌猛进。


交易数据提供商Dealogic公布最新统计,短短5个月,中国房地产企业海外新发行离岸债券创下132.74亿美元的历史新高;35笔交易占全部中国企业境外发债交易的33%。


投资者兴趣逆转


“目淘金app外发债的内地房地产开发商主要为一些评级在BB及以上的公司,而由于受很多负面因素的影响,投资者对一些中小型企业更加谨慎,只有那些楼盘抗跌能力强、公司管治较好的企业才能顺利获得融资。”星展银行董事总经理郑思祯指出。

“相比之下,那些过度扩张的评级较低的企业,即使提供很高的利息,也很难发得出去,投资者宁愿投资一个利息6.5厘风险较小的企业债券,也不愿投资8厘的高风险债券。”她坦言。


投资者对内房企债券的兴趣近日发生逆转。以碧桂园为例,公司5月16日宣布将发行5.5亿美元于2019年到期的优先票据,票息为7.875%。预期发行票据将获惠誉BB+评级,标准普尔BB评级,穆迪Ba2评级。


但市场人士透露,此前因投资者对碧桂园过度扩张表示担心,认购冷淡,公司甚至一度推迟发债。此后,碧桂园向恒地主席李兆基以7.5%的票息配售2.5亿美元,才最终吸引投资者认购,最终得以成功发行。


资料显示,碧桂园此次发债最终总共获得188个账户的26亿美元的超额认购,其中67%为基金,19%为私人银行,7%为银行和保险(放心保)公司。从地区分布上看,主要以亚洲地区的机构投资者和私人银行客户为主。


“这可能是房地产市场走弱的一个征兆,我记得几年前也有过类似的例子,房地产企业必须通过向个别富豪定向配售一部分债券,才能成功把债发出去。”郑表示。


这离碧桂园上次发债融资仅仅隔了八个月。公司上一次发行美元债券是在2013年9月,发行了票面利率为7.25%的8年期美元债券,融资7.5亿美元。碧桂园财务报表显示,2013年公司负债率由上一年的51.6%飙升至五年高位的64%。此外,受累于“进取的买地策略和新盘动工”,公司的营运现金流连续两年维持为负数。公司的总负债也由2012年底170亿元大幅攀升56%至去年年底的266亿元。


某外资银行的债券销售主管亦表示,“目前投资者对房地产债券的态度正在发生逆转,比如私人银行客户,他们作为这一市场的主要投资者,在成交方面积极性有所下降,另外一些基金公司对于是否扩大这个行业的投资也显得更加谨慎。”

西方资产管理亚洲投资联合主管孙应梅日前表示,目前该基金主要投资于评级在BB或者BBB的一线开发商,比如龙湖、万科、碧桂园等,而不会购买一些评级在B或者以下的小开发商。此外,为了控制信用风险,该基金主要投资一些年限在3-5年的短期债券。


被穆迪评级为Baa及Baa以上或被标准普尔评级为BBB及BBB以上的债券一般被认为是投资级的债券,债券质量较高。


房企离岸债多数大幅折价


穆迪副总裁曾启贤接受采访时表示:“今年前五个月内地开发商海外发债的热情高涨,包括中国海外、碧桂园、龙湖等,我们预计今年下半年发债的节奏将有所放缓,主要是因为境外投资者对发债企业越来越挑剔,只有那些有一定品牌知名度的企业才能顺利在债市上募集到资金。”


根据Dealogic提供的数据显示,今年前五个月的发债金额呈逐月下降趋势,由1月的59亿美元减至4月的18.9亿美元和5月的13亿美元。每月的发债宗数也自1月的15单减至4、5月的4单/月。


“相比去年而言,普遍的发债融资成本有所上升,大约增加了1厘左右。”曾透露。目前,这些房产开发商30%的融资主要来自于境外发债或者贷款,其中以美元和人民币债券为主。


最近发行的房地产债券有多达7单票面利息超过10%。其中,以时代地产为例,其4月底以12.63%的利率增发了五年期的8000万美元的优先票据。


“继3月份浙江兴润置业违约事件,以及美联储缩减债券回购规模之后,整体市场气氛降温。在央行放话要求银行加快个人房贷审批之前,二级市场上房地产债券前段时间都遭受了抛售,尤其是一些评级在C的公司,债券价格都跌到60多了。”一位熟悉债券市场的业内人士透露,去年年初发行的房地产债券当中,现在绝大多数的价格都远低于面值。


郑思祯亦表示,今年内地房地产开发商发新债偿还到期债务的压力不是很大,一般债券5年期,2010-2011年并不是发债高峰期。此外,由于房地产市场前景不明朗,很多开发商都减少买地,因此对资金需求也有所减少。


中银国际固定收益报告统计的数据显示,中国房地产企业在2014、2015和2016年分别有49亿、74亿和71亿美元的债券到期或可回售。


曾启贤表示,“多数受评级的房产企业在去年发行了大量的海外债券,获得了充裕的资金来应对目前的市场挑战。截至去年年底平均现金/短期负债比例为180%左右,远高于2011年低点的134%。”


穆迪21日宣布将中国房地产业的展望从稳定下调为负面,这是自2012年11月以来首次下调。穆迪预计未来12个月住宅房地产面临销售增长大幅放缓、库存水平居高不下,以及流动性趋弱等多重挑战。